CONDOMÍNIOS E LOTEAMENTOS FECHADOS NAS REGIÕES METROPOLITANAS DE SÃO PAULO E NATAL: DIFERENTES FACES DA SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL

Resumo

Os condomínios e loteamentos fechados constituem um fenômeno urbano que vem se difundindo por todas as metrópoles brasileiras, bem como um assunto cada vez mais estudado por especialistas em todo o mundo.

Desde o final dos anos 1980, podemos observar um grande aumento no número de condomínios fechados dentro da RMSP (Região Metropolitana de São Paulo), principalmente nas áreas periféricas. A “Lei de Vilas” (1994), possibilitou a instalação indiscriminada de pequenos condomínios horizontais em bairros residenciais do município de São Paulo.
Os condomínios e loteamentos fechados, antes destinados à moradia da classe alta e localizados em grandes áreas das zonas periféricas da RMSP, atualmente atendem outras classes sociais e possuem características bastante distintas (gleba, unidade habitacional, serviços coletivos). A preocupação com conforto foi suplantada pela necessidade de segurança e pelo status (PASTERNAK e BOGUS 2003). A proliferação desses loteamentos e condomínios fechados nos últimos quinze anos vem modificando a configuração espacial de algumas áreas da Região Metropolitana.

O padrão centro rico versus periferia pobre, que caracterizou os estudos sobre a RMSP entre os anos 1940 e 1980, alterou-se na última década. Hoje, temos espaços onde grupos sociais distintos estão muito próximos, porém separados por muros e sistemas de segurança. Esses grupos não possuem nenhum tipo de convívio social. (CALDEIRA 2000).

O que hoje conhecemos como condomínios fechados na Região Metropolitana de São Paulo (e no Brasil, de modo geral) eram originalmente grandes loteamentos fechados (como é o caso de Alphaville, lançado em Barueri nos anos 1970), localizados em grandes glebas vazias na periferia metropolitana e destinados exclusivamente às classes altas. A partir dos anos 1970, vários loteamentos fechados foram implantados em áreas periféricas da região metropolitana, em municípios como Barueri, Santana do Parnaíba e Cotia, gerando novas áreas de expansão da cidade e da região, principalmente nos eixos oeste e sul, regiões antes pobres ou despovoadas.

No início dos anos 1990, podemos observar o aparecimento dos condomínios fechados propriamente ditos dentro da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Esse aparecimento foi seguido por um aumento gradual dos lançamentos e que vem se intensificando nos últimos cinco anos. A proliferação desses novos modos de morar tem influenciado a configuração urbana de toda a região metropolitana, especialmente no que diz respeito à segregação espacial.

Em algumas Regiões Metropolitanas no Nordeste Brasileiro (Natal, Fortaleza, São Luiz, Maceió e etc) vem ocorrendo fenômeno semelhante, porém com algumas peculiaridades. Tomemos então o exemplo da Região Metropolitana de Natal que pode contribuir para a compreensão desse fenômeno.

A formação de novas Regiões Metropolitanas no Nordeste brasileiro não está apenas relacionada ao aspecto político-administrativo, mas, sobretudo, a um novo papel econômico, de forte incidência nas capitais litorâneas: o turismo. Longe de serem grandes centros industriais nas décadas de 1970 e 1980, estas Regiões Metropolitanas sugerem a formação de novos processos e articulações que ultrapassam a escala intra-urbana, rumo a uma perspectiva metropolitana, fundada na atividade econômica do turismo. Questiona-se: quais impactos decorrentes das novas forças econômicas, ligadas a processos globais, nestas aglomerações urbanas? Que novos arranjos territoriais e configurações urbanas tem gerado? O que existe além do muro alto, além do condomínio fechado intra-urbano?

Tais indagações contribuem para o delineamento de nosso objetivo geral: compreender os impactos dos novos processos econômicos, notadamente o turismo, na estrutura sócio-urbana da Região Metropolitana de Natal, apresentando, neste momento, algumas reflexões iniciais. Por ser uma abordagem ainda exploratória, o objeto aqui a ser trabalhado trata-se das novas relações no mercado imobiliário local e a influência do setor turístico, incluindo as políticas públicas voltadas a este setor.

A Região Metropolitana de Natal configura-se cada vez mais, embora com diferentes intensidades, como um ponto de recepção, de lazer e alocação de investimentos públicos (PRODETUR –NE) e privados; os investimentos privados localizam-se basicamente no fortalecimento do setor de serviços, no mercado imobiliário e, conseqüentemente, na construção civil. Os espaços periféricos de Natal, isto é, os municípios metropolitanos apresentam cenários novos em termos de dinâmicas sociais, trabalho e renda, além de novas relações territoriais. Tais processos ainda estão em uma fase inicial, o que, por um lado, permite sua identificação e entendimento de forma continuada e por outro, a fraca existência de um debate político-administrativo sobre a Região Metropolitana de Natal, gera uma preocupação a respeito do seu acelerado processo de impacto na estrutura sócio-espacial.

O chamado “Turismo Imobiliário” é aqui tomado como uma nova forma que o mercado imobiliário encontra para reestruturar-se, sem depender, diretamente, do financiamento público e sem depender das especificidades da economia local, isto é, da renda local. Essa modalidade de produção imobiliária está relacionada com a segmentação dos espaços (em práticas sociais de lazer, ócio, descanso, alimentação, etc.) e a possibilidade de novos capitais, advindos de investidores externos, sejam estes grupos ou indivíduos.

 De modo mais particular, essas novas dinâmicas (processos) assumem tipologias de uso, ocupação do solo e edificações que divergem do historicamente construído, fazendo surgir os condomínios fechados, resorts, flats, “condhotéis”, entre outros; tais espaços disputam com populações locais as qualidades ambientais de cada localidade, corroborando para um processo de segmentação social e segregação espacial.

Parte-se de uma suposição inicial de que os novos processos econômicos, advindos do papel da Região Metropolitana de Natal no cenário turístico nacional-global, contribuem para criar uma nova urbanização na qual a situação da segregação e desigualdade, atrelada ao surgimento de uma forma peculiar de capital imobiliário, que articula uma “dupla função” de seus agentes – a prestação de serviços e a produção imobiliária – fato novo no cenário local, denominado empiricamente de “Turismo Imobiliário”.

O objeto deste estudo são os Condomínios Horizontais Fechados das Regiões Metropolitanas de São Paulo e Natal, produzidos no período de 1985 a 2005.
O período de análise foi definido a partir da disponibilidade de informações acerca dos lançamentos imobiliários , a serem obtidos na base de dados da EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudo de Patrimônio do Estado de São Paulo ) Essa base de dados possui todos os lançamentos imobiliários da RMSP, desde 1985 até hoje, com informações sobre o número de lançamentos, localização, valor das unidades, áreas, número de banheiros, incorporadoras, autores dos projetos, etc.  No caso da Região Metropolitana de Natal,a base de dados será construída a partir das informações da Secretaria Estadual de Turismo e dos Cadastros Imobiliários Municipais.
O objetivo central da pesquisa é o estudo e análise da produção crescente de áreas habitacionais fechadas nas Regiões Metropolitanas de São Paulo e Natal e pretende demonstrar como a proliferação desses novos condomínios e loteamentos fechados tem sido fator determinante do um novo padrão de segregação sócio-espacial que vem se consolidando nessas regiões.

O crescente número de condomínios fechados tem promovido o surgimento de novos padrões de sociabilidade, caracterizados pela negação do outro e do diverso, o que influencia, fortemente, a produção do espaço urbano contemporâneo. Como objetivo secundário, pretende-se desmistificar alguns tabus relativos aos condomínios fechados, tais como: os condomínios seriam locais de moradia exclusiva das classes altas, são locais onde se preserva o ar puro e as áreas verdes e são locais a salvo da criminalidade e da violência; pretende-se mostrar a importância do status e não apenas da segurança como um dos fatores que possibilitaram essa proliferação; e, como este novo tipo de organização social, baseada na segregação social e distinção de classe, produz graves danos à conservação e uso dos espaços públicos adjacentes.
A pesquisa será dividida em oito etapas , a saber:
I. Revisão Bibliográfica sobre os temas  da segregação espacial, exclusão social e produção do espaço urbano nas Regiões Metropolitanas de São Paulo e na Natal.
II. Elaboração de mapas geo-referenciados , com a localização dos condomínios e loteamentos fechados da RMSP e da RMN – nas áreas homogêneas construídas pelos Observatórios da Metrópoles, para São Paulo e Natal –  possibilitando a visualização dos pontos de segregação e dos pontos preferenciais de localização dos condomínios. Levantamento de dados junto à EMBRAESP e à SETUR , além dos cadastros imobiliários municipais. A partir da Etapa II, serão selecionados os condomínios/loteamentos a serem analisados como estudo de caso nas etapas seguintes.
III. Diagnóstico e identificação de tipologias  e análise comparativa contendo : padrão construtivo e tamanho das unidades habitacionais, localização, áreas de uso coletivo, sistemas de segurança, etc .Construção de tipologia familiar , contendo a renda, escolaridade, tamanho das famílias, etc. Análise dos dados do Censo referentes às regiões em estudo. Pesquisa de campo para coleta de dados, que deverão incluir projeto do condomínio e das habitações e entrevistas com moradores. Entrevistas com arquitetos projetistas dos conjuntos, para percepção da lógica do projeto.Entrevistas com representantes de órgãos públicos de planejamento e gestão dos municípios.
IV. Identificação dos motivos que levaram à escolha da residência em uma casa localizada em condomínio fechado: segurança e/ou status, momento do ciclo de vida, etc. Pesquisa de campo para observação do aparato de segurança instalado no condomínio/loteamento. Entrevista com moradores .
V. Análise das conseqüências desse tipo de moradia sobre a configuração e uso dos espaços comuns internos e dos espaços públicos adjacentes aos condomínios/loteamentos. Pesquisa de campo para observação e análise das áreas de uso comum internas e dos espaços públicos adjacentes. Entrevista com usuários e moradores das áreas adjacentes.
VI. Análise das conseqüências da implantação do modelo “imobiliário turístico” para o mercado imobiliário na Região Metropolitana de Natal e para a distribuição espacial dos empreendimentos .
VII. Do ponto de vista da população residente, avaliar as conseqüências dos empreendimentos em possíveis processos de expulsão de antigos moradores e atração de novos residentes, muitos deles estrangeiros,especialmente no caso deNatal.
VIII. Verificar o papel dos instrumentos de planejamento municipais e estaduais, no que se refere ao controle de uso e ocupação do solo pelos referidos empreendimentos.

 

PARTICIPANTES DO PROJETO
Nome	Situação
Profª Drª Lucia Maria Machado Bógus	Docente – PUC/ SP
Prof Dr Luis Renato Bezerra Pequeno	Docente – UFC /Ceará
Profª Ms. Maria Camila Loffredo D’Ottaviano	Docente – FAU/ USP
Profaª Drª Maria do Livramento Clementino	Docente – UFRN/RN
Profª Drª Susana Pasternack	Docente – FAU/ USP
Projeto financiado: Pronex/CNPq